Hypotéka je jedním z nejčastějších způsobů, jak si pořídit vlastní bydlení. Ale jak zjistit, kolik si můžete půjčit a jaké budou vaše splátky? Na to vám pomůže několik ukazatelů, které sledují banky i Česká národní banka (ČNB).
V tomto článku vám vysvětlíme, co znamenají LTV, DSTI a DTI a jak je vypočítat.
LTV: poměr mezi půjčkou a hodnotou nemovitosti
LTV značí loan to value, tedy poměr mezi výší půjčky a hodnotou nemovitosti, kterou za ni ručíte. Udává se v procentech. Například LTV 80 % znamená, že si půjčíte 80 % z hodnoty nemovitosti. Zbytek musíte mít našetřený nebo získat jiným způsobem.
LTV je důležitý ukazatel, protože ovlivňuje výši úrokové sazby a pojištění hypotéky. Čím nižší je LTV, tím nižší je riziko pro banku a tím lepší podmínky vám nabídne. Naopak čím vyšší je LTV, tím vyšší je riziko a tím horší podmínky.
ČNB stanovuje maximální povolené LTV pro hypotéky, které banky poskytují. Od roku 2022 platí, že většina hypoték nesmí mít vyšší LTV než 80 %, u žadatelů pod 36 let 90 %. To znamená, že na koupi nemovitosti musíte mít aspoň 10 nebo 20 % z její hodnoty.
Hodnota nemovitosti se stanovuje podle znaleckého odhadu, který musíte nechat udělat před podáním žádosti o hypotéku. Hodnota nemovitosti se může lišit od kupní ceny, která je věcí dohody mezi prodávajícím a kupujícím.
DSTI: poměr mezi splátkami a příjmy
DSTI značí debt service to income, tedy poměr mezi splátkami za všechny vaše dluhy a vašimi příjmy. Udává se v procentech. Například DSTI 40 % znamená, že vaše splátky tvoří 40 % z vašich příjmů.
DSTI je důležitý ukazatel, protože ukazuje, jak moc jste zadlužení a jak dobře si můžete dovolit splácet. Čím nižší je DSTI, tím lépe. Naopak čím vyšší je DSTI, tím hůře.
ČNB stanovovala maximální povolené DSTI pro hypotéky do poloviny roku 2023. Podle ní nesměly vaše splátky přesáhnout 45 % vašich příjmů, pokud vám bylo více než 36 let, nebo 50 %, pokud vám bylo méně. Od července 2023 už ČNB tento ukazatel nesleduje, ale banky ho mohou používat jako jeden z kritérií pro posouzení vaší bonity.
Při výpočtu DSTI se berou v úvahu všechny vaše dluhy, nejen hypotéka. To znamená, že se započítávají i splátky za spotřebitelské úvěry, leasing, kreditní karty, kontokorenty a další. Příjmy se počítají jako čisté, tedy po odečtení daní a sociálního a zdravotního pojištění.
DTI: poměr mezi dluhem a příjmy
DTI značí debt to income, tedy poměr mezi celkovou výší vašich dluhů a vašimi ročními příjmy. Udává se jako násobek. Například DTI 6 znamená, že vaše dluhy jsou šestkrát vyšší než vaše roční příjmy.
DTI je důležitý ukazatel, protože ukazuje, jak dlouho byste potřebovali splatit všechny vaše dluhy, pokud byste věnovali veškeré své příjmy na splácení. Čím nižší je DTI, tím lépe. Naopak čím vyšší je DTI, tím hůře.
ČNB stanovovala maximální povolené DTI pro hypotéky do konce roku 2023. Podle ní nesměl váš celkový dluh překročit 8,5 násobek vašich ročních příjmů, pokud vám bylo více než 36 let, nebo 9,5 násobek, pokud vám bylo méně. Od ledna 2024 už ČNB tento ukazatel nesleduje, ale banky ho mohou používat jako jeden z kritérií pro posouzení vaší bonity.
Při výpočtu DTI se berou v úvahu všechny vaše dluhy, nejen hypotéka. To znamená, že se započítávají i úvěry, leasing, kreditní karty, kontokorenty a další. Příjmy se počítají jako čisté, tedy po odečtení daní a sociálního a zdravotního pojištění.
Jak si vypočítat maximální výši hypotéky?
Pokud chcete zjistit, na jak vysokou hypotéku dosáhnete, musíte si vypočítat LTV, DSTI a DTI a porovnat je s limity, které stanovuje ČNB nebo banka. Výsledná maximální výše hypotéky bude ta nejnižší z těchto tří hodnot.
Předpokládejme, že máte čistý měsíční příjem 30 000 Kč, žádné další dluhy a chcete si koupit byt za 3 miliony Kč. Jak vysokou hypotéku můžete dostat?
- LTV: Pokud vám je méně než 36 let, můžete si půjčit až 90 % z hodnoty nemovitosti, tedy 2,7 milionu Kč. Pokud vám je více, můžete si půjčit až 80 %, tedy 2,4 milionu Kč.
- DSTI: Pokud vám je méně než 36 let, nesmí vaše splátky přesáhnout 50 % z vašeho příjmu, tedy 15 000 Kč. Pokud vám je více, nesmí vaše splátky přesáhnout 45 %, tedy 13 500 Kč. Při průměrné úrokové sazbě 2,5 % a době splácení 30 let by vaše splátka byla asi 10 700 Kč.
- DTI: Pokud vám je méně než 36 let, nesměl váš celkový dluh překročit 9,5 násobek vašich ročních příjmů, tedy 3,42 milionu Kč. Pokud vám je více, nesměl váš celkový dluh překročit 8,5 násobek, tedy 3,06 milionu Kč. Při průměrné úrokové sazbě 2,5 % a době splácení 30 let by vaše splátka byla asi 10 700 Kč.
Z těchto tří hodnot je nejnižší LTV, pokud vám je více než 36 let. To znamená, že maximální výše hypotéky, na kterou dosáhnete, je 2,4 milionu Kč. Pokud vám je méně, je nejnižší DTI. To znamená, že maximální výše hypotéky, na kterou dosáhnete, je 3,06 milionu Kč.
Jak snížit LTV, DSTI a DTI?
Pokud chcete zvýšit své šance na získání hypotéky, můžete se snažit snížit LTV, DSTI a DTI. Jak na to?
- Snížit LTV: Můžete si našetřit více peněz na vlastní podíl, zvolit levnější nemovitost nebo získat spoluručitele, který vám pomůže zvýšit hodnotu zástavy.
- Snížit DSTI: Můžete zvýšit své příjmy, například najít lepší zaměstnání, získat příležitostný přivýdělek nebo požádat o spoludlužníka, který vám pomůže splácet. Také můžete snížit své výdaje, například splatit nebo konsolidovat své stávající dluhy, zrušit nebo snížit kreditní karty nebo kontokorenty nebo omezit svou spotřebu.
- Snížit DTI: Můžete zvýšit své příjmy nebo snížit své dluhy stejným způsobem jako u DSTI. Navíc můžete zvolit delší dobu splácení hypotéky, což sníží výši vašeho dluhu, ale zvýší celkové náklady na úrocích.
Závěr
Hypotéka je velkým závazkem, který vyžaduje pečlivou přípravu a plánování. Pokud chcete zjistit, na jak vysokou hypotéku dosáhnete, musíte si vypočítat LTV, DSTI a DTI a porovnat je s limity, které stanovuje ČNB nebo banka. Pokud chcete zvýšit své šance na získání hypotéky, můžete se snažit snížit tyto ukazatele různými způsoby.
Nezapomeňte také porovnat nabídky různých bank a vybrat tu nejvýhodnější pro vás, dobrým zdrojem je hypoteční kalkulačka od HypoSpace.cz. Přejeme vám hodně štěstí při hledání vašeho vysněného bydlení.
Dále by vás mohlo zajímat:
- Hypotéka od Hypoteční banky: recenze, zkušenosti, parametry a alternativy
- Hypotéka od České spořitelny: recenze, podmínky, zkušenosti a tipy
- Hypotéka od Komerční banky: recenze, zkušenosti, výhody a nevýhody
- Hypotéka od Monety: recenze, zkušenosti a tipy pro zájemce
- Recenze a zkušenosti s hypotékou Air Bank
